Objektbeschreibung

Erdgeschoss

Beim Betreten der Immobilie empfängt Sie ein großzügiger, offen gestalteter Eingangsbereich, der durch seine Weitläufigkeit und Helligkeit sofort ein angenehmes Wohngefühl vermittelt. Von diesem zentralen Flur aus erschließt sich die Etage in einer sternförmigen Raumaufteilung:

Zur linken Seite befindet sich ein sehr geräumiges Wohnzimmer mit direktem Zugang auf die Terrasse sowie in den nach Südwesten ausgerichteten Garten. Dieser Bereich bietet optimale Lichtverhältnisse und lädt zu entspannten Stunden im Freien ein.

Auf der rechten Seite des Flurs befinden sich ein Gästebad, eine praktische Garderobe sowie der Zugang zur Küche mit integriertem Essbereich. Auch dieser Bereich verfügt über einen direkten Ausgang in den Garten mit einer weiteren, kleineren Terrasse – ideal für Frühstück im Freien oder gesellige Abende.

Obergeschoss

Über die Treppe gelangen Sie in das Obergeschoss, das ebenfalls durch einen großzügigen und lichtdurchfluteten Flur überzeugt. Von hier aus verteilen sich die Räume ebenfalls sternförmig:

Zur linken Seite liegt ein großes Zimmer, das vielseitig nutzbar ist, beispielsweise als Schlafzimmer oder Arbeitsbereich.

Auf der rechten Seite befinden sich zwei weitere, gut geschnittene Zimmer, die sich ideal als Kinder-, Gäste- oder Arbeitszimmer eignen. Beide Räume verfügen über einen Zugang zu einem Balkon, von dem sich ein hervorragender Blick über die Stadt Idstein eröffnet.

Ergänzt wird diese Etage durch ein geräumiges, vollständig modernisiertes Badezimmer mit bodentiefer Dusche, hochwertiger Ausstattung und WC.

Dachgeschoss

Das Dachgeschoss bietet einen weiteren, funktional gestalteten Flur mit sternförmiger Raumaufteilung:

Zur linken Seite befindet sich ein gemütliches Arbeitszimmer.

Geradeaus liegt ein hell gestaltetes WC.

Zur rechten Seite erstreckt sich ein sehr großzügiges Schlafzimmer, das durch seine besondere Architektur hervorsticht: Der vollständig verglaste Giebel eröffnet einen beeindruckenden, unverbaubaren Ausblick über die Stadt Idstein sowie den angrenzenden Tiergarten.

Kellergeschoss

Das Kellergeschoss bietet vielfältige Nutzungsmöglichkeiten und umfasst insgesamt drei großzügige Räume:

ein klassischer Kellerraum für Lagerzwecke
ein Hauswirtschaftsraum
ein Hobbyraum

Zusätzlich steht ein Heizungsraum zur Verfügung, der sich optimal auch als Waschküche nutzen lässt.

Außenbereich & Grundstück

Das Grundstück überzeugt durch seine vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten und eine angenehme Privatsphäre:

Sowohl auf der Vorder- als auch auf der Rückseite des Hauses bestehen attraktive Sitzmöglichkeiten im Freien. Der Gartenbereich ist gepflegt angelegt und bietet ausreichend Platz zur Erholung.

Auf der Vorderseite befindet sich zudem eine Zufahrt mit Stellfläche für ein Fahrzeug sowie eine Einzelgarage.

Die Lage in einer verkehrsarmen Straße ohne nennenswerten Durchgangsverkehr sorgt für eine ruhige Wohnatmosphäre. Gleichzeitig stehen ausreichend Parkmöglichkeiten für Gäste und Besucher zur Verfügung.

Ausstattung

Wesentliche Modernisierungen & Kernsanierungen:

2024/25 – Heizungsanlage vollständig erneuert (inkl. hybrider Vorbereitung für zukünftige Energielösungen)

2024/25 – Gesamter Heizkreislauf überarbeitet, optimiert und hydraulisch abgeglichen

2024/25 – Sämtliche Heizkreisverteiler erneuert

2024/25 – Elektroverteilung im gesamten Haus vollständig modernisiert

2024/25 – Teilweise Decken abgehängt und komplette Elektroverkabelung (insbesondere Deckenbereiche) erneuert

Gebäudehülle & energetische Maßnahmen:

2024/25 – Dachdämmung inklusive Dachfenster vollständig erneuert

2024/25 – Alle Fenster im Haus sowie die Kellertür erneuert

2024/25 – Balkonabdichtung vollständig erneuert (finaler Aufbau und Geländer noch ausstehend)

Innenausbau & Oberflächen:

2024/25 – Sämtliche Wände und Decken neu aufgebaut, gespachtelt und frisch gestrichen

2024/25 – Alle Bodenbeläge im gesamten Haus durch hochwertigen Vinylboden in Eichenoptik ersetzt

Sanitäre Ausstattung & Wohnen:

2024/25 – Alle Bäder vollständig erneuert

2024/25 – Neue Einbauküche inklusive moderner Elektrogeräte eingebaut
Ausstattung & Komfort

2024/25 – Komplette Beleuchtung im Haus modernisiert (LED und zeitgemäße Lichtkonzepte)

2024/25 – Neuer Kaminofen inklusive externer Frischluftzufuhr installiert

Kellerbereich:

2024/25 – Keller vollständig überarbeitet, neu angelegt und gestrichen

2024/25 – Beleuchtung sowie Teile der Verkabelung im Keller erneuert

Lage

Diese Immobilie liegt in der charmanten mittelalterlichen Stadt Idstein – einer attraktiven kleinen Stadt im Rheingau-Taunus Kreis, Hessen, eingebettet zwischen Hochtaunus und Rhein-Main Ebene und Teil der beliebten Metropolregion FrankfurtRheinMain.

Charakter & Umfeld

Historisches Stadtbild mit Fachwerkensembles, kleinem Kulturangebot, Cafés und individuellen Geschäften direkt vor der Haustür. Vielfältige Freizeit- und Naherholungsmöglichkeiten in der grünen Umgebung – ideal für Spaziergänge und Ausflüge in die Natur.

Infrastruktur & Alltag

Ärzte, Grundschule, Gymnasium und Einkaufsmöglichkeiten sind fußläufig erreichbar. Gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr mit Buslinien und dem Bahnhof Idstein im RVN/RMV-Netz.

Verkehr & Erreichbarkeit – Großstädte

Frankfurt am Main: ca. 50 km (Auto ca. 40 – 45 Min.).
Wiesbaden: ca. 25 km (Auto ca. 25 Min.).
Mainz: ca. 32 km (Auto ca. 35 – 40 Min.).

Regelmäßige Regionalbahn-Verbindungen nach Frankfurt und Wiesbaden über den Bahnhof Idstein, zudem gute Busanbindung.

Flughafenanbindung
Flughafen Frankfurt am Main (FRA): ca. 38 – 40 km, mit dem Auto in ca. 20 – 25 Min. erreichbar.

Provision/ Provisionshöhe (brutto)

Die Käuferprovision in Höhe von 2,5 % (zzgl. MwSt.) vom Kaufpreis ist verdient und fällig mit Beurkundung des notariellen Kaufvertrages. Der Immobilienmakler hat einen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Verkäufer in gleicher Höhe abgeschlossen.